Ces deux dernières années, vous avez été nombreux et nombreuses à tenter l’aventure.
Un réel changement social est en cours… Nous observons une disruption dans la façon d’aborder l’emploi.
En 2020, il y a eu 47 594 nouvelles entreprises en lorraine1.
Oui oui, 47 594 entreprises, vous avez bien lu 🙂 .
D’ailleurs Félicitations, si vous faites parties des courageux qui ont tenté l’expérience.
Vous avez sûrement aujourd’hui d’autres projets , comme … Acheter une maison ou un appartement.
Nous sommes sûrs que vous vous posez un millier de questions, car vous savez que votre statut est délicat. C’est ce que nous confie Mme X, Primo-accédante, ayant acheté son bien par le biais de l’agence Buttcroisille Immobilier de Nancy.
« Je suis célibataire, j’ai une entreprise depuis 3 ans maintenant et j’ai dû faire face à plusieurs refus des banques quand j’ai voulu devenir propriétaire. Ils ont souvent mis en avant la fragilité de mon dossier dû à mon statut. Pourtant, je me verse un salaire correct, en tout cas un salaire qui me permet de vivre. »
Dans cet article, nous allons vous expliquer le fonctionnement des banques, ce qu’elles analysent lorsque vous faites une demande de financement pour un projet immobilier.
Quels sont les critères pris en compte par les banques ?
- LES REVENUS
- LE SECTEUR D’ACTIVITÉ
- LA CAPACITÉ D’ACHAT
- L’APPORT PERSONNEL
- LES PLUS
1-LES REVENUS
Les banques ont besoin d’avoir une vision à moyen terme de votre activité.
Alors certes avoir un bilan comptable positif sur les 2 dernières années est un réel atout, mais ce n’est pas tout…
La règle est la même quelle que soit la banque à laquelle vous vous adressez.
« Aucun prêt en immobilier d’accordés en dessous de 3ans d’activité »
Cette règle n’est pas figée. Selon les particularités de votre statut (ex. Auto-entrepreneur), une plus longue période peut vous être demandée.
La pérennité de votre entreprise n’est pas le seul critère qui sera étudié.
Ces dernières étudient aussi les revenus que vous vous versez grâce à votre entreprise.
Qu’on se le dise, la fluctuation de vos revenus ne sera pas bien perçue, ce qui peut être délicat si votre activité est saisonnière.
Les banques vont apprécier des revenus suffisamment élevés, stables et si possible en progression.
N’oubliez pas, les banques ne prennent en compte que les revenus versés et non les autres avantages.
2-LE SECTEUR D’ACTIVITÉ
Le secteur d’activité a tout autant son importance. En effet, les banques seront plus enclines à vous accorder un prêt si vous avez un cabinet médical, un garage ou toutes autre activités populaires et courantes. Si vous ouvrez une activité ultra spécialisée correspondant à une niche, cela risque d’être beaucoup plus compliqué.
Pour faire simple, il faut réfléchir à deux fois avant d’ouvrir un atelier de couture spécialisé dans les pulls faits en bouteilles en plastique recyclé même si c’est une bonne idée.
Vous me direz que c’est injuste, nous le savons, mais ce sont les règles.
3-LA CAPACITÉ D’ACHAT
Vous le savez, les banques voient d’un très bon œil le fait que vous ayez réussi à mettre de l’argent de côté alors que vous êtes en freelance, vous prouvez ainsi votre capacité de gestion personnelle.
Pour la plupart, le raisonnement est simple :
Si vous êtes locataire et que vous payez un loyer de 700 € par mois et vous que mettez 300 € de côté par mois, la banque se dira que vous avez la potentialité de rembourser 1000 € par mois pour votre emprunt.
N’oubliez pas, le taux d’endettement maximal est de 33%
4-APPORT PERSONNEL
Il est quasi impossible d’emprunter sans apport lorsque l’on a un statut d’indépendant. Veillez à disposer d’au moins 10 % du prix de vente en apport. Ces 10 % vous serviront à couvrir les frais de notaire et annexes.
5-LES PLUS
Pour sécuriser au maximum votre dossier, n’hésitez pas à vous couvrir. Vous pouvez par exemple souscrire à une assurance de prêt immobilier pour indépendant qui couvre les risques liés au décès et à la PTIA (2).
Attention, l’option perte de revenu en cas d’arrêt n’est pas couverte pour les chefs d’entreprise.
La banque peut aussi demander des cautions personnelles et même parfois des garanties réelles comme l’hypothèque.
Les règles que nous vous avons exposées aujourd’hui sont réelles, même si les banques ont chacune leur politique commerciale par rapport aux statuts indépendants. Donc n’hésitez pas à faire jouer la concurrence ou à vous faire aider.
Le conseil que nous vous donnons est surtout de ne pas vous précipiter, il vaut mieux prendre son temps pour rassembler tous les critères que de cumuler les refus au point de remettre en question votre statut d’indépendant.
Cependant, la conjoncture actuelle ne facilitera pas l’accès à l’emprunt, les taux d’intérêts augmentent. Si vous pouviez emprunter une certaine somme aujourd’hui, il se peut qu’elle soit réduite, ce qui, comme vous vous en doutez, rendra plus compliqué l’accès à la propriété.
Si vous avez d’ores et déjà tous les critères de cochés, sachez que chez Buttcroisille immobilier, un conseiller dédié, vous accompagne et vous conseille tout au long de votre projet immobilier.
Alors n’hésitez pas à nous contacter ou à vous rendre dans l’une de nos agences.
Léa de BCI
1 villa-data.com
2 La perte totale et irréversible d’autonomie
